Ingatlanjog
Ingatlanjog
Jogi tippek: ingatlanjog
Foglaló átvételi elismervény ellenében?
Mi a teendő, ha megtaláltuk álmaink lakását és a tulajdonos átvételi elismervény
ellenében foglalót szeretne kapni ("A szerződést majd ráérünk később is megkötni!")?
A
lakás megvásárlásához két dolog elengedhetetlen: egy friss tulajdoni lap és az
ügyvéd vagy közjegyző által elkészített írásbeli szerződés megkötése. Amennyiben
valamelyik hiányzik, úgy nem vagyunk biztonságban, ne vegyük meg az ingatlant. Akkor
sem, ha a tulajdonos arra hivatkozik, hogy rajtunk kívül több komoly érdeklődő is
van.
A tulajdoni lap olyan, mint az autóknál a forgalmi engedély: ezen
szerepelnek az ingatlan hivatalosan nyilvántartott adatai. Az írásbeli szerződésre
pedig többek között azért is szükség van, mert a foglaló csak és kizárólag akkor minősül
foglalónak, ha azt a szerződés megkötésekor adják át. Tehát a szerződés megkötése
előtt vagy azt követően átadott összeg nem minősül foglalónak akkor sem, ha a felek
így nevezik!
Mit jelent a széljegy?
Ha a földhivatalba benyújtunk egy okiratot (pl. egy adásvételi szerződést és ennek
kapcsán a tulajdonjog fenntartással történő eladás feljegyzése iránti kérelmet),
akkor a beadvány iktatószámát, illetve a széljegy rövid tartalmát még e benyújtás
napján a földhivatal felvezeti az érintett ingatlan tulajdoni lapjára. Ha a kérelem
szerinti változtatást a földhivatal elvégezte, úgy a széljegyet törli.
A széljegy
tehát azt mutatja, hogy az ingatlanra vonatkozóan valamilyen eljárás van
folyamatban, amit a földhivatal még nem bírált el. A széljegyzésnek a tulajdoni
lapon feltüntetett tartalma azonban nem mindig ad teljes körű felvilágosítást a
mögötte álló jogügyletről. Például ha egy osztatlan közös tulajdonban álló
ingatlanból a vevő csak egy részt vásárol meg, akkor a széljegyben csak a vevő neve
kerül feltüntetésre, de az nem, hogy melyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára
vonatkozik az adásvétel.
Mi a Tulajdoni lap:
Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapról hiteles másolat adható ki (és elektronikus dokumentumként hiteles és nem hiteles másolatok szolgáltathatók az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényben meghatározottak szerint). Tulajdoni lap másolatot csak a körzeti földhivatalok és a kihelyezett földhivatali ügyfélszolgálatok adnak ki!
- Hiteles másolat a biztonsági elemekkel (biztonsági papír, pecsétcímke, átpántoló címke) felszerelt és a földhivatal által záradékolt és hitelesített másolat.
A tulajdoni lapról igényelhető másolatok típusai:
- szemle (csak a fennálló bejegyzéseket tartalmazza),
- teljes (valamennyi bejegyzést - fennállót és töröltet is - tartalmazza).
A tulajdoni lap másolat kérelemre szolgáltatható. A kérelemnek tartalmaznia kell a
kérelmező nevét, anyja nevét, születési helyét és idejét. A kötelezően kitöltendő kérelem nyomtatványok itt tölthetők le. A földhivatal a
kérelemben szereplő adatokat a személyazonosság igazolására szolgáló okmányból
ellenőrzi.
A hatósági és egyéb (pl. pénzintézeti, hagyatéki) eljárásokhoz
jellemzően szemle másolat szükséges. A tulajdoni lapba való betekintés csak
ingatlan fekvése szerinti illetékes körzeti földhivatalban vehető
igénybe.
Igazgatási szolgáltatási díjak
A hiteles
tulajdoni lap másolat díjára, a személyes és tárgyi mentességekre vonatkozó
szabályokat az 1996. évi LXXXV. tv. tartalmazza. 2010 január 1-ét követően a
- hiteles tulajdoni lap másolatért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj 6250.- Ft
A tulajdoni lap másolat kiadására csak akkor kerülhet sor, ha a díj
befizetése megtörtént.
A díjat az illetékes földhivatalnál a
kérelem előterjesztésével egyidejűleg a pénztárba történő
készpénzbefizetéssel, vagy amennyiben a földhivatal hivatali helyiségében erre
lehetőség van, az eljárás megindításával egyidejűleg bankkártyával, vagy a megyei
földhivatal előirányzat-felhasználási keret számlája javára történő
készpénz-átutalási megbízással (csekken), illetve átutalási megbízással lehet
megfizetni. Utóbbi két esetben a befizetést igazolni kell!
A díjat annak kell
megfizetnie, aki a tulajdoni lap másolat szolgáltatását kéri.
Hiteles tulajdoni
lap másolatot az ország bármely ingatlanáról az ország bármely földhivatala
szolgáltathat a földhivatalok országos rendszere a TakarNet rendszer
felhasználásával.
Milyen fajta Tulajdoni lapokat kérhetünk?
Bármelyik ingatlan tulajdoni lapjának tartalmát bárki megismerheti. Kérhető hiteles
vagy nem hiteles másolat (ez utóbbi olcsóbb és nincs rajta a földhivatal hitelesítő
bélyegzője).
A következő fajta másolatok kérhetünk (hitelest vagy nem
hitelest):
a) teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza, tehát azok
a bejegyzések is látszanak, amelyek már törlésre kerültek,
b) szemle: amely a fennálló bejegyzéseket (az aktuális állapotot) tartalmazza,
c) részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza.
Ingatlan
Nyilvántartás:
|
Az ingatlan-nyilvántartás vezetése, az ingatlanokkal kapcsolatos ügyek
intézése az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatal
hatáskörébe tartozik. Az ingatlan-nyilvántartást a földhivatalok
településenként, azon belül fekvésenként (belterület, külterület,
korábban zártkert is) vezetik. A körzeti földhivatalokban
ügyfélszolgálat működik, melynek feladata a beadványok átvétele, az
ügyfelek részére történő adatszolgáltatás.
Megyei Földhivataloknál:
|
Ingatlan nyilvántartási bejegyzés:
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az
ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve az
ingatlan és a jogosultak adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányuló
közigazgatási hatósági eljárás. A következőkben tájékoztatást adunk a legfontosabb
tudnivalókról.
Kérelem
Az eljárás az ügyfél kérelmére vagy hatósági
megkeresésre indul, és a nyilvántartásba - általános szabályként - csak az a jog,
tény jegyezhető be, amelyet a kérelem vagy megkeresés megjelöl. Az
ingatlan-nyilvántartásba jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve
megszűnését kérelemre lehet bejegyezni.
A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló
szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül az ingatlan fekvése
szerint illetékes körzeti földhivatalhoz az e célra rendszeresített nyomtatványon
kell benyújtani. A kérelem kötelező nyomtatvány, annak mintáját a
109/1999. (XII.29.) FVM rendelet melléklete tartalmazza. A földhivatal tehát csak a
kérelemben foglaltak alapján járhat el, ezért fontos a kérelem pontos kitöltése. A
kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat (2db eredeti és
1db másolati példányban), és az ügytől függő egyéb mellékleteket.
A kérelemnek
tartalmaznia kell magánszemély esetén a kérelmező nevét, lakcímét, személyi
azonosítóját; cégek esetében a megnevezését, székhelyt és statisztikai azonosítóját;
az érintett ingatlannak, valamint annak a jognak vagy ténynek a megjelölését,
amelynek be-, illetve feljegyzését kérik. Ha a kérelmező helyett képviselő jár el, a
kérelemnek tartalmaznia kell a képviselő nevét és lakcímét is. A bejegyzést ha a
felek megállapodásából vagy jogszabály rendelkezéséből más nem következik annak
kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik (pl. tulajdonjog bejegyzés esetén a
tulajdonszerző, vevő, megajándékozott, stb.). A bejegyzést kérheti az is, akinek ez
a bejegyzett jogát érinti.
A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett
magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig
visszavonható, amíg abban a körzeti földhivatal nem hozott határozatot. Ekkor a
földhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljárást megszünteti.
Kötelező jogi képviselet
A kérelemre
induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző
által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi
képviselet kötelező. Jogi képviselő lehet az ügyvéd vagy ügyvédi iroda, jogtanácsos,
illetve a fél képviseletében eljáró közjegyző.
Bejegyzés
alapjául szolgáló okirat
A kérelemhez két eredeti és egy
másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, illetve
csatolni kell a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat
is. Ha a kérelemmel együtt az okiratot nem nyújtják be, úgy a kérelmet a
földhivatalnak hiánypótlási felhívás kiadása nélkül el kell utasítania. Az
ingatlan-nyilvántartási eljárásban jog bejegyzésére, tény feljegyzésére csak az
ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv.-ben (Inytv.) meghatározott
okirat alapján kerülhet sor.
Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének olyan
közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat alapján van csak helye, amely a
bejegyzés tárgyát képező jog, vagy tény keletkezését, módosulását, illetve
megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzett jogosulttól származó
bejegyzési engedélyt. Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetve a
hatóság határozata is, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik.
Az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények körét a már
említett tv. tételesen felsorolja. Ezeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba csak
olyan jog és tény jegyezhető be-, illetve fel, melyről törvény így rendelkezik.
Szintén a jogszabályok tartalmazzák azt is, hogy az okirat mellett milyen egyéb
iratot (hatósági engedély, igazolás, jóváhagyás, vázrajz stb.) kell benyújtani
ahhoz, hogy a kérelem teljesíthető legyen.
Adatváltozás
bejelentése
Az ingatlan tulajdonosa, a tulajdonosi jogokat
gyakorló szerv vagy a vagyonkezelő, illetve a használó köteles bejelenteni a
változás bekövetkezésétől, illetve a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül az
ingatlan határvonalában, az ingatlan területében, a földrészlet művelési ágában, a
föld minőségében bekövetkezett változást, illetve köteles bejelenteni a
nyilvántartás tárgyát képező épület, építmény létesítését, illetve lebontását.
Az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult magánszemélyszintén a fenti határidőn
belül köteles bejelenteni nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhelyének,
telephelyének) megváltozását is. A bejelentéshez szükséges lehet a változást igazoló
okirat pl. személyi igazolvány, cégbírósági végzés stb.
Ha a változás az
ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát is érinti, úgy az átvezetéshez a külön
jogszabály előírásai szerint készített és a körzeti földhivatal által érvényes
záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges. Ha a vázrajzhoz okirat is
kapcsolódik, úgy a vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául
szolgáló okiratot is aláírták.
Széljegyzés
Tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem esetén a beadvány iktató számát a benyújtás
napján a tulajdoni lapra rávezetik, ezzel széljegy kerül a tulajdoni lapra. A
széljegy tájékoztat arról, hogy az eljárás megindult, és jelzi az ügyintézés
sorrendjét, azaz az ügy rangsorát is. A széljegy tájékoztató jellege azt is jelenti,
hogy a földhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad, vagy
elutasítja.
A földhivatal 5 napon belül értesíti az eljárás megindításáról azt az
ügyfelet, akinek az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjoga törlését,
illetve akivel szemben vételi jog bejegyzését kérik. A földhivatal az értesítést az
ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett lakcímre/székhelyre küldi.
Ügyintézési határidő
A földhivatalnak az
érdemi határozatot a beadvány ha annak hiányossága nincs és az elintézését nem
akadályozza semmi földhivatalhoz történő beérkezésétől számított 30 napon belül
kell meghozni. Ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több
érdekeltet érint, az érdemi határozatot 90 napon belül kell meghozni.
Soron kívüli ügyintézés
Az
ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény értelmében a beadványt soron
kívül kell elintézni, ha arról törvény rendelkezik, vagy ha a körzeti földhivatal
vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését
írásban engedélyezi.
1. Törvényben meghatározott soron kívüli
eljárások:
- Végrehajtási jog és zárlat bejegyzése bírósági végrehajtó megkeresése alapján (A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény)
- Végrehajtási jog és jelzálogjog bejegyzése hatósági megkeresés alapján (Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény)
- Jelzálogjog bejegyzése jelzálogjog-hitelintézet kérelme alapján (A jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény)
- Kiskorú ügyfél esetén (A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. tv.)
2. Az ügyfél kérelmére induló soron kívüli eljárás:
A körzeti földhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron
kívüli elintézését írásban engedélyezheti. A soron kívüli ügyintézés engedélyezése
tárgyában a hivatalvezetőnek a kérelem beérkezését követő két munkanapon belül
döntenie kell. A kérelem elutasításáról a hivatalvezetőnek végzést kell hoznia. Az e
kérdésben való döntés ellen nincs jogorvoslat. A beadvány soron kívüli elintézése
esetén az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell
vizsgálni, és ha bármelyik elintézésének akadálya van, a soronkívüliség nem
végrehajtható.
Az ügyfélnek a soron kívüli eljárásra vonatkozóan minden esetben
kérelmet kell benyújtania a földhivatalhoz, melyet belefoglalhat a jog bejegyzésére
vagy tény feljegyzésére irányuló kérelmébe, illetőleg az adatváltozás átvezetése
iránti bejelentésébe, de erre vonatkozóan külön kérelmet is benyújthat.
A 2006.
január 01. után induló ingatlan-nyilvántartási eljárásokért díjat kell fizetni. Ha a
soron kívüli eljárásra az Inytv. 46. §-a alapján kerül sor, úgy a soron
kívüli eljárás díja ingatlanonként 10.000.- Ft. A soron kívüli eljárás
díját az alapeljárás díján felül kell megfizetni, akkor is, ha személyes vagy tárgyi
díjmentesség érvényesül az alapeljárásban. Ha a kérelem benyújtásakor a díj
megfizetését az ügyfél nem igazolja, úgy a soronkívüliség nem teljesíthető.
Beadványok intézése
A beadványokat a földhivatalnak az
iktatószámok sorrendjében, a benyújtásuk időpontjában hatályos jogszabályok szerint
kell elintéznie. Az egyidejűleg (egy napon) érkezett beadványok elintézésének
sorrendjét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének időpontja határozza
meg.
Ha a beadványnak hiányossága nincs, úgy a földhivatal a kérelmet teljesíti,
vagyis egyszerűsített vagy alakszerű határozattal dönt a bejegyzésről. A kérelem
teljesítése esetén a földhivatal a változást a tulajdoni lapon és ha szükséges, az
ingatlan-nyilvántartási térképen átvezeti és ezt követően gondoskodik a döntés
postázásáról. Ha a földhivatal megállapítása szerint a beadvány hiányosságai nem
pótolhatóak, akkor a hiányosságtól függően vagy végzéssel, vagy határozattal dönt a
kérelem elutasításáról.
Több körzeti földhivatalt érintő beadvány:
Előfordul,
hogy a változás olyan ingatlanokat érint, melyek több körzeti földhivatal
illetékességi területén fekszenek. Ez esetben minden földhivatalhoz külön beadványt
(kérelmet, megkeresést, bejelentést) kell benyújtani. Az eredeti okiratot azonban
mellékleteivel együtt csak az egyik körzeti földhivatalhoz kell benyújtani, de a
kérelemben meg kell jelölni azt a körzeti földhivatalt, ahová az okiratnak és
mellékleteinek továbbítását kérik. A többi földhivatalhoz csak az okirat egyszerű
másolatát kell csatolni és meg kell jelölni, hogy az eredeti okiratot melyik
földhivatalhoz nyújtották be.
Hiánypótlás
Ha a kérelemnek,
mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága
van, a kérelmezőt a kérelem beérkezésétől számított 15 napon belül a hiány pótlására
adott határidő megjelölésével fel kell hívni a hiány pótlására.
Az Inytv. a 39.
§ (3) és (4) bekezdése tételesen felsorolja azokat az eseteket, amikor nincs helye
hiánypótlási felhívás kiadásának, vagyis a hiányosságok nem pótolhatóak. Minden
egyéb esetben azonban a beadvány hiányosságait pótolhatónak tekinti a jogszabály. A
hiánypótlási felhívásban a földhivatal felsorolja a beadvány elintézését akadályozó
hiányosságokat. A hiánypótlás teljesítésére az ügyfélnek 15 napot adhat a
földhivatal, amely indokolt esetben az ügyfél kérelmére egyszer
15 nappal meghosszabbítható. Ha a felhívásra a megadott határidőn
belül válasz érkezik és teljes körűen pótolják a felhívásban megjelölt
hiányosságokat, úgy a földhivatal határozattal dönt a bejegyzésről. Ha a
hiánypótlási felhívás ellenére a megadott határidőn belül nem pótolják a
hiányosságokat, a földhivatal a kérelmet elutasítja. Erre a
jogkövetkezményre már a felhívásban figyelmeztetnie kell a kérelmezőt.
Ha a
kérelem részben teljesíthető, a földhivatal szintén hiánypótlási felhívást bocsát ki
a kérelmező felé, melyben nyilatkozattételre hívja fel, hogy a kérelmét teljesíthető
részében fenntartja-e. Ha a felhívásra a kérelmező nem nyilatkozik, a földhivatal a
teljesíthető résznek helyt ad, a többit pedig elutasítja.
Eljárás
felfüggesztése
Az eljárás felfüggesztésére sor kerülhet a Ket.
32. §-a és az Inytv. 47. §-a alapján. Az Inytv. szabályai szerint az eljárás akkor
függeszthető fel, ha az okirat valódiságát az aláíró felek valamelyike vitatja,
illetve ha az okirat jogszerűsége, a jog vagy tény jogosultjának személye
tekintetében a felek között jogvita alakul ki. Ez esetben az eljárás
felfüggesztésének feltétele annak az igazolása, hogy az okirat érvénytelenségének
megállapítása iránt a polgári pert megindították. Igazolásként a keresetlevélnek a
bíróságon iktatott példánya vagy annak hiteles másolata fogadható el. Az eljárás
felfüggesztéséről a földhivatal végzéssel dönt.
Fellebbezés
A körzeti földhivatal
határozata ellena kézhezvételtől számított 30 napon
belül, végzése ellen a kézhezvételtől számított 15 napon belül lehet
fellebbezést előterjeszteni. Az az érdekelt, akinek a körzeti földhivatal döntését
bármely okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül
kérheti a határozat kézbesítését és a kézbesítéstől számított 15 napon belül
terjeszthet elő fellebbezést.
A körzeti földhivatal a fellebbezés alapján
felülvizsgálja a döntését. A vizsgálat eredményeként lehetősége van arra, hogy
határozatát a fellebbezés érkezésétől számított 8 napon belül saját hatáskörben
eljárva kijavítsa, kiegészítse, jogszabálysértő döntését módosítsa vagy visszavonja.
Elutasító döntés esetén, ha a fellebbezés benyújtásával egyidejűleg pótolják az
alaphatározatban megjelölt hiányosságokat, a beadványt új eljárásra irányuló
beadványnak kell tekinteni.
Ha a körzeti földhivatalnak a saját hatáskörben
történő intézkedésre lehetősége nincs, úgy a fellebbezést az ügy irataival együtt
fel kell terjesztenie a megyei földhivatalhoz elbírálás céljából. A megyei
földhivatalnak a fellebbezés felterjesztésétől számított 30 napon belül kell
a fellebbezést elbírálnia. A megyei földhivatal a fellebbezéssel
támadott döntést helybenhagyja, megváltoztatja vagy megsemmisíti és a körzeti
földhivatalt új eljárásra utasítja. A megyei földhivatal döntését a körzeti
földhivatal kézbesíti. A kézbesítést megelőzően ha ez a megyei földhivatal döntése
miatt szükséges a körzeti földhivatal a szükséges bejegyzést elvégzi.
Bírósági jogorvoslati kérelem
A
bírósági jogorvoslati kérelmet a megyei földhivatal által hozott határozat ellen
lehet benyújtani a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül az eljáró
körzeti földhivatalnál. Az az érdekelt, akinek a megyei földhivatal határozatát
bármely okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül
kérheti a határozat kézbesítését és a kézbesítéstől számított 15 napon
belül terjeszthet elő bírósági jogorvoslati kérelmet.
A bírósági
jogorvoslati kérelem alapján a megyei földhivatal szintén intézkedhet saját
hatáskörben. Ha erre nem lát lehetőséget, úgy a kérelmet és az iratokat 8 napon
belül megküldi az illetékes bíróságnak. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat
hiányosságai a bírósági eljárásban már nem pótolhatóak.
Amennyiben további információra van szüksége, kérjük vegye fel a kapcsolatot valamelyik kollégánkkal és
minden kérdésére válaszolni fogunk!